１．まずは、賃貸契約書、敷金（保証金）清算書をお持ち頂くか、ＦＡＸや郵送でお送りください。
この時点で契約様態や部屋の使用状況についてもお伺いします。
２．当司法書士が事件を受任しましたら、当司法書士が代理人として家主に内容証明にて敷金返還を請求します（請求額１４０万円以内に限る）。
３．その後、当司法書士が代理人として家主との返還交渉に入ります。
司法書士が代理人として以後の交渉を進めていきますので、依頼者様と家主が直接交渉することはありません。ご安心ください。また、このような敷金返還請求の代理行為ができるのは弁護士と司法書士に限られています。違法業者にご注意ください。
この段階で、色々なタイプの家主がいますので、その対応は様々です。
交渉結果は、依頼者にご報告させて頂き、依頼者様がご納得頂ければ、当司法書士が代理して、家主と和解契約を締結することとなります。
４．家主との合意が整わない場合は、訴訟にて返還を請求していくことになります。
５．任意交渉での返還か訴訟かなどの各種方針は、依頼者様の方針を最大限に尊重し方針決定いたします。
建物明渡の原状回復にあたって、普通に使用していて劣化した分は敷金から引かれるべきではなく（通常損耗）、逆に使用者のウッカリで損傷したものなどは敷金から引かれてしまいます（特別損耗）。
仮に特別損耗と認められ、クロスの張り替えが必要だとしても、部屋全体のクロスの張替を借主が負担すべきではありませんので、部分張替で済むすべきものもあります。また、備品など全部交換などにより新品にした場合は、その金額の全額を負担するのではなく、使用経過年数による減価がありますので、それを考慮した割合で借主は負担を負うこととなります。（下記注１）
また、敷き引き特約などは、消費者契約法で無効取消を主張できることもあります。
しかしながら、借主有利な下級審の裁判例の流れから、逆の判断を示す最高裁の判断がなされました。平成２３年３月２４日最高裁判決によると、「敷引金の額が高額に過ぎるものである場合には，賃料が相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り，消費者契約法１０条により無効となる」と判示しております。
正直申し上げて、非常に基準の曖昧な判決ではあります。
敷引き特約が無効であれば、特別損耗を控除した金額については、返還の対象になります。
もし、敷引き特約が有効と判断されるような事例でも、賃借人に対して敷引き額を超える損耗の負担を主張された場合など、敷引き以外の負担に対しては、争える余地があるかと考えます。
家主より、通常損耗を特別損耗であると主張され、その損耗額を返還対象であるはずの敷引き後の敷金から更に引かれた金額が返還されることも多々あります。
悪質な場合、損耗部分だけではなく全て新品に新調されるなど、敷引き金額だけではなく、敷金全額以上の費用がかかったとして、敷金の返還がない上に、追加で費用を請求されている事例が、非常に多いのも実情です。
敷引き特約が有効な場合でも、特別損耗がない場合は、通常損耗に関しては敷引き額を超えて賃借人が費用を負担することはないと考えます。
しかし、上記の曖昧な最高裁の判例が、これらのトラブルの解決を更に煩雑にさせる要因になることは間違いないでしょう。
敷引き特約が有効かどうかなど、これらの判断は、正直申し上げて、我々専門家でも非常に迷うような事例が多いのが実情です。
我々専門家から見て明らかに不当で無効にできる特約でも、一般の消費者の方がこれらの判断をすることは非常に難しいものだと思います。
こういった不当なトラブルに会いましたら、 是非一度、当事務所にご相談頂ければと思います。
使用状況によっては、特別損耗が多大であるなどの理由で、貸主の言い分が正しい場合もありますので、必ずしも敷金返還や追加請求の排斥をお約束できるものではありませんが、法律家の介入によって敷金返還額が増加したり、請求が止んだりすることが多いのも現状であり、貸主のモラルを向上させる意味でも泣き寝入りは避けたいところです。
保証金に関してですが、敷金と同様同性質のものであれば、敷金と同じ扱いとして、返還の対象になりますが、その性質により、礼金などと同じ性質だと判断される場合は、返還の対象とならない場合もありますので、ご自身の契約が敷金、礼金、保証金のどの類型に準じて家主に金員を交付したのかを契約書や家賃などの各状況を確認する必要があります。
返還請求の消滅時効は、５年です。（民法上の消滅時効は１０年ですが、賃貸借は商行為として行われていることが多く、多くの場合に商法が適用され５年になるとお考えください。）
とは言え、時間が経ってしまえば、こちらに不利に働くことも少なくありません。お早目のお手続きをご検討ください。
また、事業者賃借人には消費者契約法は適用がありませんので、事業者賃借人に関しては返還のお手続きが困難な場合も少なくありません。平成１２年の東京高裁判例では、オフィスビルの場合、民間賃貸住宅とは異なり、通常損耗も含んで賃貸当時の状態にまで原状回復する義務を定める特約は合理性があり、同特約が有効である旨の判示がなされておりますのでご注意ください。
（注１）
通常損耗、特別損耗の区別や、年数経過の概念などは、国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン、東京都都市整備局の賃貸住宅トラブル防止ガイドラインが一定の基準となります。
＊上記説明は、あくまで一般的なことを説明したものであり、例外が数多く存在します。ご自身で専門的な判断をされないようにお願いいたします。
ご依頼・ご相談・お問い合わせについては、当事務所へお電話を頂くか、 こちらの メールフォーム をご利用ください。
